מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה
עורך דין מיסוי מקרקעין
תכנון המס לפני העסקה, דיווח ובקשות לפטור, והשגה על שומה. מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה הם לעיתים קרובות ההוצאה הגדולה ביותר בעסקה אחרי מחיר הנכס, ואת רובם אפשר לבדוק מראש.
שיחת ייעוץ ראשונית
השאירו פרטים ונחזור אליכם בתוך יום עסקים.
בקצרה
אילו מסים חלים בעסקת מקרקעין?
בעסקת מקרקעין יש שלושה חיובים עיקריים. מס רכישה משלם הקונה, לפי שווי הנכס ומדרגות שנקבעו בחוק. מס שבח משלם המוכר, על הרווח הריאלי מהמכירה, ובמקרים רבים יש פטור. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית כשתוכנית העלתה את שווי הנכס, והוא מחצית מעליית השווי.
סיווג העסקה, מועד החתימה וזהות הרוכשים או המוכרים משפיעים על כל אחד מהם, ולכן בודקים אותם לפני החתימה.
- מס רכישהמשלם הקונה; על דירה יחידה אין מס עד 1,978,745 ₪ (2026)
- מס שבחמשלם המוכר; ככלל 25% מהשבח הריאלי ליחיד
- היטל השבחהמחצית מעליית השווי בעקבות תוכנית
- דיווחהצהרה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום העסקה
מה כולל הליווי
מה כולל הטיפול במיסוי מקרקעין
תכנון מס לפני עסקה
בחינת חלופות: מועד המכירה, זהות הרוכשים או המוכרים, מכירה בשלבים, וזכאות לפטורים ולהקלות.
מס שבח ופטורים
בדיקת זכאות לפטור לדירה יחידה, לדירה שהתקבלה בירושה ולפטורים נוספים, וחישוב המס כשאין פטור מלא.
מס רכישה
סיווג כדירה יחידה, חלופית או נוספת, הקלות לעולים ולנכים, ומס רכישה על קרקע ועל נכס מסחרי.
היטל השבחה
בדיקה מול הוועדה המקומית, בחינת פטורים, וטיפול בשומה שנראית גבוהה.
דיווח ותשלום
הגשת ההצהרות למיסוי מקרקעין ובקשות לפטור, ותשלום במועד כדי להימנע מהצמדה וריבית.
השגה וערר
השגה על שומה של מנהל מיסוי מקרקעין, וערר לוועדת הערר כשההשגה נדחית.
איך זה עובד
מהשאלה הראשונה ועד השומה
- 1
פרטי העסקה
עוברים על הנכס, על ההיסטוריה שלו ועל המבנה של העסקה המתוכננת.
מסמכי רכישהנסח טאבו - 2
בדיקת חבות המס
מחשבים את המס בכל חלופה ובודקים זכאות לפטורים ולהקלות.
אומדן מס שבחאומדן מס רכישה - 3
דיווח ובקשות
מגישים את ההצהרות ואת הבקשות לפטור, ומשלמים לפי השומה העצמית.
הצהרה תוך 30 יוםבקשה לפטור - 4
שומה והשגה
בודקים את השומה של מיסוי מקרקעין, ומגישים השגה כשיש עילה.
שומת המנהלהשגה
חשוב לדעת
מספרים שכדאי להכיר ב-2026
- מס רכישה על דירה יחידה0% עד 1,978,745 ₪, ואחר כך 3.5%, 5%, 8% ו-10%. המדרגות מוקפאות עד 15.1.2028. פירוט ודוגמאות חישוב.
- מס רכישה על דירה נוספת8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל. אותם שיעורים חלים על רוכש שאינו יחיד תושב ישראל.
- פטור ממס שבחדירה יחידה שהייתה בבעלותכם 18 חודשים לפחות פטורה ממס שבח עד שווי של 5,008,000 ₪ (2024 עד 2027).
- קרקע ונכס מסחרימס רכישה של 6%. רוכש קרקע זכאי להחזר של שישית מהמס אם קיבל היתר לבניית דירה בתוך 24 חודשים מהרכישה.
- מועדיםהצהרה תוך 30 יום מיום העסקה, ותשלום מס רכישה תוך 60 יום. על איחור מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.
שאלות נפוצות
שאלות על מיסוי מקרקעין
מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה?
מס רכישה משלם הקונה, לפי שווי הנכס. מס שבח משלם המוכר, לפי הרווח הריאלי שנוצר מאז שרכש את הנכס. בעסקה אחת יש בדרך כלל את שניהם, כל אחד על צד אחר.
מתי כדאי לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין?
לפני החתימה. אחרי שהעסקה נחתמה אפשרויות התכנון מצטמצמות, ולעיתים כבר אי אפשר לשנות את הסיווג או את המועד.
מי משלם היטל השבחה?
החייב הוא בעל הזכויות בקרקע במועד המימוש, למשל במכירה או בקבלת היתר בנייה. בחוזה אפשר לקבוע מי מהצדדים יישא בו בפועל.
אפשר לערער על שומת מס שבח או מס רכישה?
כן. מגישים השגה למנהל מיסוי מקרקעין, ואם היא נדחית, ערר לוועדת הערר.
האם דירה בחו״ל משפיעה על מס רכישה בישראל?
לא. לעניין מס רכישה נספרות רק דירות בישראל, כי החוק חל על מקרקעין בישראל.
מה קורה אם לא מדווחים בזמן?
על איחור בתשלום מתווספים הפרשי הצמדה וריבית, ואיחור בהגשת ההצהרה עלול לגרור קנס. אישור המסים שנדרש לרישום בטאבו ניתן רק אחרי תשלום מלא.
