דירה חדשה ודירה על הנייר
עורך דין לרכישת דירה מקבלן
בדיקת הקבלן והפרויקט, משא ומתן על חוזה שהקבלן ניסח, בטוחות לפי חוק המכר, ליווי עד המסירה וטיפול באיחורים ובליקויים, כדי שהכסף שלכם מוגן לאורך כל הבנייה.
שיחת ייעוץ ראשונית
השאירו פרטים ונחזור אליכם בתוך יום עסקים.
בקצרה
למה צריך עורך דין כשקונים דירה מקבלן?
את החוזה של הקבלן ניסח עורך הדין של הקבלן, והוא מגן קודם כול על הקבלן. עורך הדין של הקונה בודק את הקרקע, את ההיתר ואת הליווי הבנקאי, מנהל משא ומתן על החוזה ועל המפרט, ומוודא שכל תשלום מעל 7% ממחיר הדירה מובטח באחת הבטוחות שבחוק המכר.
הליווי נמשך גם אחרי החתימה: התאמה בין הבטוחות לתשלומים, טיפול בעיכוב במסירה ותיעוד ליקויים ביום המסירה.
- תשלום בלי בטוחהעד 7% ממחיר הדירה בלבד
- בטוחות לפי חוק המכרערבות בנקאית, ביטוח, משכנתא, הערת אזהרה או העברת בעלות
- מס רכישהעל המחיר כולל מע״מ; יום הרכישה הוא יום החתימה
- איחור במסירהפיצוי לפי חוק המכר, בלי להוכיח נזק
מה כולל הליווי
מה כולל הליווי ברכישה מקבלן
בדיקת הקבלן והפרויקט
זכויות בקרקע, היתר בנייה, הסכם ליווי בנקאי, והליכים שעלולים לעכב את הפרויקט.
חוזה ומפרט
מועד מסירה, הצמדה למדד, שינויים בתוכניות, מפרט טכני, הצמדות כמו חניה ומחסן, ותקנון הבית המשותף.
בטוחות לכספים
וידוא שכל תשלום מעבר ל-7% מובטח, בדרך כלל בערבות חוק מכר שמונפקת דרך פנקס השוברים.
מיסוי ודיווח
הצהרה ותשלום מס רכישה במועד, ובדיקת הזכאות לדירה יחידה או למסלול משפרי דיור.
ליווי עד המסירה
מעקב אחרי התשלומים והבטוחות, טיפול בהודעות הקבלן ובשינויים, וזכויות במקרה של איחור.
מסירה ורישום
פרוטוקול מסירה, תיעוד ליקויים, החלפת ערבויות, ורישום הבית המשותף והדירה על שמכם.
איך זה עובד
מהבדיקה הראשונה ועד המפתח
- 1
בדיקת הפרויקט
בודקים את הקבלן, את הקרקע, את ההיתר ואת הליווי הבנקאי לפני כל התחייבות.
נסח טאבו של הקרקעהיתר בנייה - 2
משא ומתן על החוזה
מתקנים סעיפים לא מאוזנים בחוזה ובמפרט, ומעגנים את הבטוחות.
חוזה מכרמפרט טכני - 3
חתימה ומס רכישה
חותמים, מדווחים לרשות המסים ומתאמים את התשלומים מול הבטוחות.
ערבות חוק מכרדיווח תוך 30 יום - 4
מסירה ורישום
מלווים את המסירה, מתעדים ליקויים ורושמים את הדירה על שמכם.
פרוטוקול מסירהרישום בית משותף
חשוב לדעת
זכויות שחוק המכר נותן לרוכש דירה חדשה
- לא יותר מ-7% בלי בטוחהקבלן אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה אם לא הבטיח את כספי הקונה בערבות בנקאית, בביטוח, במשכנתא לטובת הקונה, בהערת אזהרה או בהעברת בעלות.
- פיצוי על איחור במסירהבחוזים שנחתמו מ-7.7.2022, איחור של יותר מחודש מזכה בפיצוי לפי דמי שכירות של דירה דומה, בלי להוכיח נזק. פירוט המדרגות.
- תקופות בדק ואחריותלכל סוג ליקוי נקבעה תקופת בדק של שנה עד שבע שנים, ואחריה שלוש שנות אחריות. באי-התאמה יסודית בחלקים הנושאים של הבניין, 20 שנה מהמסירה.
- מס רכישה כולל מע״ממס הרכישה מחושב על המחיר המלא כולל מע״מ, ויום הרכישה הוא יום החתימה, גם אם הדירה תימסר בעוד כמה שנים.
- משפרי דיורמי שקונה מקבלן דירה חלופית צריך למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה החדשה אמורה להימסר לפי החוזה, כדי לשלם מס לפי דירה יחידה.
שאלות נפוצות
שאלות על רכישת דירה מקבלן
מה זו ערבות חוק מכר?
ערבות בנקאית שהקבלן מוסר לקונה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). אם הקבלן לא ימסור את הדירה, למשל בגלל חדלות פירעון, הקונה יכול לממש את הערבות ולקבל בחזרה את הכספים ששילם.
האם אפשר לשנות את החוזה של הקבלן?
לרוב אפשר לתקן לפחות חלק מהסעיפים, למשל במועד המסירה, בהצמדה, בשינויים בתוכניות ובבטוחות. מה שלא נכתב בחוזה קשה לדרוש אחר כך.
מה הפיצוי על איחור במסירת דירה?
בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022, כשהאיחור עולה על חודש: דמי שכירות של דירה דומה עד תום החודש הרביעי, פי 1.25 בחודשים 5 עד 10, ופי 1.5 מהחודש ה-11. בחוזים ישנים יותר חלים כללים אחרים.
מה עושים ביום המסירה?
בודקים את הדירה מול החוזה והמפרט, רצוי עם בודק מוסמך, ורושמים בפרוטוקול כל ליקוי. על ליקוי שאפשר היה לגלות בבדיקה סבירה צריך להודיע לקבלן בתוך שנה מהמסירה.
כמה מס רכישה משלמים על דירה מקבלן?
לפי אותן מדרגות של כל דירה, על המחיר כולל מע״מ. על דירה יחידה אין מס עד 1,978,745 ₪ (2026). המדרגות המלאות.
הקבלן מציע עורך דין משלו. זה מספיק?
עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. הוא לא בודק את הפרויקט מטעמכם ולא מנהל בשבילכם משא ומתן על החוזה.
