רכישת קרקע להשקעה
עורך דין קרקעות
בדיקה של מה שבאמת נרכש: זכויות, ייעוד, מצב תכנוני והתחייבויות, לפני שמתחייבים. בקרקע, הפער בין המצב היום לבין ההבטחה לעתיד הוא הסיכון העיקרי.
שיחת ייעוץ ראשונית
השאירו פרטים ונחזור אליכם בתוך יום עסקים.
בקצרה
מה בודקים לפני שקונים קרקע?
בודקים מי הבעלים ומה בדיוק נרכש: חלקה שלמה, חלק בלתי מסוים בחלקה משותפת, או זכות חכירה מרשות מקרקעי ישראל. בודקים את הייעוד לפי התוכניות שחלות היום, ולא לפי תוכנית עתידית שעוד לא אושרה, ואת המגבלות: הפקעות לצורכי ציבור, היטל השבחה ושותפים בחלקה.
קרקע חקלאית שמשווקת כהשקעה לטווח ארוך צריכה בדיקה כפולה: שינוי ייעוד, אם יקרה, תלוי בהחלטות של מוסדות התכנון ולא במוכר.
- מס רכישה6%; החזר של שישית אם התקבל היתר לדירה בתוך 24 חודשים
- ייעודלפי התוכניות המאושרות היום
- חלק בלתי מסויםמחייב בדיקת שותפים והסכם שיתוף
- היטל השבחהחל כשתוכנית מעלה את שווי הקרקע
מה כולל הליווי
מה כולל הליווי ברכישת קרקע
בדיקת זכויות
נסח טאבו, חלק בלתי מסוים או חלקה רשומה, זכויות חכירה, הערות אזהרה ושעבודים.
בדיקה תכנונית
תוכניות בתוקף, ייעוד, זכויות בנייה, תוכניות בהכנה והפקעות צפויות, עם שמאי או מתכנן לפי הצורך.
בדיקת המשווק
מי מוכר, מה מופיע ברשומות ומה רק בחומר השיווקי, והאם ההבטחות נכתבו בחוזה.
חוזה
תנאים, לוח תשלומים, מנגנון ביטול, והתחייבויות המוכר לגבי המצב התכנוני.
מיסוי
מס רכישה של 6%, החזר של שישית כשמתקיימים התנאים, והיטל השבחה בעתיד.
שותפים בחלקה
הסכם שיתוף בין בעלי החלקים, וזכויות בפירוק שיתוף בעתיד.
איך זה עובד
מהחומר השיווקי ועד הרישום
- 1
איסוף מסמכים
מקבלים את פרטי החלקה, את החוזה המוצע ואת החומר השיווקי.
גוש וחלקהחוזה מוצע - 2
בדיקות
בודקים זכויות, תוכניות והתחייבויות, ומזמינים חוות דעת לפי הצורך.
נסח טאבומידע תכנוני - 3
משא ומתן וחתימה
מתקנים את החוזה כך שישקף את מה שנבדק ויגן על הכסף.
חוזההערת אזהרה - 4
מיסוי ורישום
מדווחים ומשלמים מס רכישה, ורושמים את הזכויות.
דיווח תוך 30 יוםרישום
חשוב לדעת
סימני אזהרה בקרקע להשקעה
- הבטחה לשינוי ייעוד"הקרקע תופשר בקרוב" היא תחזית, לא זכות. מה שקובע הוא מה שאושר בתוכניות. בודקים מה מצב התכנון היום ומה רק מתוכנן.
- חלק בלתי מסויםקנייה של כמה מטרים בחלקה גדולה עם שותפים רבים. השימוש, הבנייה והמכירה תלויים בשותפים.
- הפקעותחלק מהקרקע עשוי להיות מופקע לצורכי ציבור, כמו כבישים ומבני ציבור, ובמקרים מסוימים בלי פיצוי.
- קרקע של רשות מקרקעי ישראללעיתים נרכשת זכות חכירה ולא בעלות, עם תנאים והגבלות של הרשות.
- מס רכישה של 6%על קרקע חל מס רכישה של 6% מהשקל הראשון. החזר של שישית אפשרי רק אם התקבל היתר לבניית דירה בתוך 24 חודשים.
שאלות נפוצות
שאלות על רכישת קרקע
כמה מס רכישה משלמים על קרקע?
6% משווי הרכישה. אם התוכנית מתירה לבנות לפחות דירה אחת והתקבל היתר לבנייתה בתוך 24 חודשים מהרכישה, אפשר לקבל החזר של שישית מהמס.
מה זה חלק בלתי מסוים בקרקע?
בעלות על חלק יחסי בחלקה שלמה, בלי שטח מוגדר שלכם. כל השותפים הם בעלים במשותף של כל החלקה עד שהיא מתחלקת.
איך יודעים אם קרקע חקלאית תהפוך לקרקע לבנייה?
אי אפשר לדעת בוודאות. בודקים אילו תוכניות מאושרות, אילו בהכנה, ומה עמדת מוסדות התכנון. שינוי ייעוד יכול לקחת שנים, ויכול גם לא לקרות.
מי משלם היטל השבחה על קרקע?
בעל הזכויות במועד המימוש, כמו מכירה או קבלת היתר, כשתוכנית העלתה את שווי הקרקע. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי.
צריך שמאי לפני קניית קרקע?
בדרך כלל כדאי. שמאי מקרקעין מעריך את השווי לפי המצב התכנוני הקיים, וזו בדיקה שמשלימה את הבדיקה המשפטית.
אפשר לבטל עסקה בקרקע אחרי החתימה?
רק לפי החוזה והדין, למשל כשהייתה הטעיה. לכן את הבדיקות עושים לפני החתימה.
