בקצרה
- על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על היתרה.
- "דירה להשקעה" אינו סיווג בחוק. הקובע הוא אם לרוכש, יחד עם בן או בת הזוג והילדים הקטינים, יש דירה נוספת בישראל.
- חלק קטן לא נספר: עד שליש בדירה אחרת, או עד חצי בדירה שהתקבלה בירושה.
- משפרי דיור משלמים לפי דירה יחידה אם הם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן.
- תושב חוץ וחברה משלמים את שיעורי הדירה הנוספת.
ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא לרוב ההבדל הגדול ביותר בעלות העסקה. בדירה של 2,500,000 ₪, למשל, מדובר ב-20,538 ₪ לעומת 200,000 ₪. לכן את הסיווג בודקים לפני שמסכמים מחיר, ולא אחרי.
מתי דירה נחשבת "דירה נוספת"
דירה נוספת היא דירת מגורים שנקנית כשלרוכש כבר יש דירת מגורים בישראל. הבדיקה נעשית ברמת התא המשפחתי: הרוכש, בן או בת הזוג שגרים איתו, וילדיהם הקטינים שאינם נשואים נחשבים רוכש אחד. דירה שרשומה על שם אחד מהם נספרת לכולם.
בני זוג שחתמו על הסכם ממון ומתנהלים בהפרדה רכושית לגבי הדירה עשויים שלא להיחשב תא אחד, בהתאם לנסיבות.
המדרגות לדירה נוספת ב-2026
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
לפי פרסומי רשות המסים, המדרגות בתוקף מ-16.1.2024 ועד 10.2.2027. אותם שיעורים חלים על כל רוכש של דירת מגורים שאינו יחיד תושב ישראל, כמו תושב חוץ או חברה.
דוגמה 1: דירה נוספת ב-2,000,000 ₪
2,000,000 ₪ × 8% = 160,000 ₪.
דוגמה 2: דירה נוספת ב-7,000,000 ₪
- עד 6,055,070 ₪: 6,055,070 ₪ × 8% = 484,406 ₪.
- היתרה: 944,930 ₪ × 10% = 94,493 ₪.
סך הכול: 578,899 ₪.
מתי דירה שנייה ממוסה כדירה יחידה
- חלק קטן בדירה אחרת: בעלות של עד שליש בדירה נוספת לא נספרת.
- ירושה: חלק של עד חצי בדירה שהתקבלה בירושה לא נספר.
- דירה בחו״ל: לא נספרת, כי החוק חל על מקרקעין בישראל בלבד.
- שכירות מוגנת: דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 לא נספרת.
- משפרי דיור: מי שמוכר את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק, משלם לפי דירה יחידה.
משפרי דיור: מועדי המכירה
מי שיש לו דירה אחת וקונה דירה חלופית צריך למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית. מי שרכש בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 צריך למכור בתוך 18 חודשים. בקנייה מקבלן, התקופה היא 12 חודשים מהמועד שבו הדירה אמורה להימסר לפי החוזה. בעקבות המלחמה נקבעו הארכות, למשל 27 חודשים למי שרכש דירה חלופית בין 1.6.2025 ל-30.5.2026.
מי שלא מוכר בזמן משלם את ההפרש עד למס של דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. פירוט מלא ודוגמאות במדריך מס רכישה 2026.
קנייה בשותפות
כשכמה רוכשים קונים דירה יחד, המס של כל אחד נקבע לפי המצב שלו: מחשבים את המס על שווי הדירה כולה לפי הסיווג של אותו רוכש, ומכפילים בחלק שהוא קונה. כך ייתכן שבאותה עסקה אחד ישלם לפי דירה יחידה והאחר לפי דירה נוספת.
לפני החתימה
אספו את רשימת הזכויות של כל בני התא המשפחתי, כולל חלקים בירושה ובמתנה, ובדקו אם מכירה מתוכננת של דירה קיימת מכניסה אתכם למסלול משפרי הדיור. הבדיקה הזו היא חלק מהליווי ברכישת דירה ומהטיפול במיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות
האם דירה להשקעה תמיד ממוסה ב-8%?
לא תמיד. השאלה היא אם יש לכם, כתא משפחתי, דירה נוספת בישראל. מי שקונה דירה ראשונה ומשכיר אותה משלם לפי מדרגות דירה יחידה.
יש לי שליש מהדירה של ההורים. האם הדירה שאני קונה תיחשב נוספת?
לא. בעלות של עד שליש בדירה אחרת לא פוגעת בסיווג כדירה יחידה.
קיבלתי חצי דירה בירושה. האם זה משנה?
חלק של עד חצי בדירה שהתקבלה בירושה לא נספר. חלק גדול יותר נספר כדירה.
בן הזוג שלי רשום כבעלים של דירה. האם זה נחשב?
בדרך כלל כן, כי התא המשפחתי נחשב רוכש אחד. בני זוג עם הסכם ממון שמתנהלים בהפרדה רכושית לגבי הדירה עשויים להיחשב בנפרד, לפי הנסיבות.
קניתי דירה שנייה ואני מתכנן למכור את הראשונה. כמה מס אשלם?
אם תצהירו על כוונה למכור ותמכרו בתוך התקופה שבחוק, תשלמו לפי מדרגות דירה יחידה. אם לא תמכרו בזמן, תשלמו את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.
האם דירה בחו״ל הופכת את הדירה בישראל לנוספת?
לא. לעניין מס רכישה סופרים רק דירות בישראל.
מקורות
- כל-זכות: חישוב מס רכישה
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025
הנתונים נבדקו מול המקורות ב-28 באוקטובר 2026.
