ליווי משפטי במכירת דירה
עורך דין למכירת דירה
חוזה שמגן על התמורה, טיפול במשכנתא ובאישורים, דיווח למיסוי מקרקעין ובקשה לפטור ממס שבח. עו״ד אריאל פרידמן מלווה מוכרים מהמשא ומתן ועד העברת הזכויות לקונה.
שיחת ייעוץ ראשונית
השאירו פרטים ונחזור אליכם בתוך יום עסקים.
בקצרה
מה עושה עורך דין במכירת דירה?
עורך הדין של המוכר מכין את מסמכי הנכס, מנסח את החוזה ומנהל את המשא ומתן, ודואג שהזכויות יועברו לקונה רק כשהתמורה שולמה או מובטחת. הוא מדווח על המכירה למיסוי מקרקעין, מבקש פטור ממס שבח כשהמוכר זכאי לו, ומטפל בסילוק המשכנתא ובאישורים מהעירייה ומהוועדה המקומית.
החלטות שמשפיעות על המס, כמו מועד המכירה וזהות המוכרים, מתקבלות לפני החתימה.
- פטור ממס שבחדירה יחידה בבעלות 18 חודשים לפחות, עד שווי 5,008,000 ₪
- דיווחהצהרה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהעסקה
- הגנה על המוכרהעברת זכויות רק מול תשלום או בטוחה
- אישוריםרשות המסים, העירייה, ובמקרה הצורך היטל השבחה
מה כולל הליווי
מה כולל הליווי במכירת דירה
הכנת מסמכי הנכס
נסח טאבו או אישור זכויות, פרטי המשכנתא, היתרים ומסמכי הבית המשותף, כדי שהקונה יקבל תמונה מלאה והעסקה לא תתעכב.
חוזה ומשא ומתן
לוח תשלומים, מועד מסירה, פיצוי מוסכם, תנאים לביטול, והגבלת האחריות של המוכר למצב הנכס.
הגנה על התמורה
העברת החזקה והזכויות רק מול תשלום, ושימוש בנאמנות או בבטוחות כשהקונה נעזר במשכנתא.
סילוק המשכנתא
תיאום עם הבנק של המוכר, מכתב כוונות לקונה ולבנק שלו, ומחיקת השעבוד לאחר הסילוק.
מס שבח ופטורים
בדיקת הזכאות לפטור, הגשת ההצהרה והבקשה לפטור, וחישוב המס כשאין פטור מלא.
אישורים והעברת זכויות
אישור מהעירייה, היטל השבחה במקרה הצורך, אישורי מיסים, וחתימה על שטר המכר.
איך זה עובד
ארבעה שלבים, מהמשא ומתן ועד המסירה
- 1
שיחה ובדיקת מסמכים
מבינים את מטרת המכירה, את מצב הרישום ואת המשכנתא, ובודקים את הזכאות לפטור ממס שבח.
נסח טאבויתרת משכנתא - 2
משא ומתן וחוזה
מנהלים מול עורך הדין של הקונה משא ומתן על לוח התשלומים, הבטוחות ומועד המסירה.
טיוטת חוזהלוח תשלומים - 3
חתימה ודיווח
חותמים, מדווחים למיסוי מקרקעין ומגישים בקשה לפטור או משלמים את המס.
הצהרה תוך 30 יוםבקשה לפטור - 4
סילוק, אישורים ומסירה
מסלקים את המשכנתא, מקבלים את האישורים ומעבירים לקונה את החזקה ואת הזכויות.
אישור עירייהשטר מכר
חשוב לדעת
מה כדאי לדעת לפני שמוכרים
- פטור ממס שבח לדירה יחידהדירת מגורים יחידה שהייתה בבעלותכם 18 חודשים לפחות פטורה ממס שבח עד שווי של 5,008,000 ₪ (נכון ל-2024 עד 2027). על החלק שמעל התקרה משלמים מס.
- התא המשפחתי נבדק יחדדירה שרשומה על שם בן או בת הזוג, או על שם ילד קטין, נחשבת דירה שלכם לעניין הפטור.
- דירה שנקנתה מקבלןאם הדירה נקנתה לפני שהייתה מוכנה למגורים, 18 החודשים נספרים מהיום שבו נעשתה מוכנה למגורים, למשל מקבלת טופס 4.
- היטל השבחהאם אושרה תוכנית שהעלתה את שווי הנכס, ייתכן חיוב בהיטל השבחה במכירה. בודקים מול הוועדה המקומית לפני החתימה.
- דירה שהתקבלה בירושהבמכירה צריך צו ירושה או צו קיום צוואה, וכל היורשים חותמים על העסקה. לדירה שהתקבלה בירושה יש מסלולי פטור משלה.
שאלות נפוצות
שאלות על מכירת דירה
מי משלם מס שבח במכירת דירה?
המוכר. מס השבח מחושב על הרווח הריאלי מהמכירה. מכירה של דירת מגורים יחידה פטורה ממנו כשמתקיימים התנאים, עד התקרה שקבע החוק.
האם צריך עורך דין למכירת דירה אם לקונה כבר יש עורך דין?
כן. עורך הדין של הקונה מייצג את הקונה. למוכר יש אינטרסים אחרים: לקבל את התמורה בזמן, לא למסור זכויות לפני תשלום, ולהגביל את האחריות שלו אחרי המכירה.
מה קורה עם המשכנתא שלי כשאני מוכר?
בדרך כלל חלק מהתמורה מועבר ישירות לבנק המלווה לסילוק המשכנתא, לפי מכתב כוונות שהבנק מוציא. אחרי הסילוק מוחקים את השעבוד, והקונה מקבל נכס נקי.
כמה זמן צריך להחזיק בדירה כדי לקבל פטור ממס שבח?
לפטור של דירה יחידה, 18 חודשים לפחות מיום הרכישה, או מהיום שהדירה הייתה מוכנה למגורים אם נקנתה מקבלן לפני שנבנתה.
מתי מדווחים על המכירה לרשות המסים?
ההצהרה על המכירה מוגשת למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום העסקה, יחד עם הבקשה לפטור אם מבקשים אותו.
אפשר למכור דירה שלא רשומה בטאבו?
כן. דירות רבות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ומעבירים את הזכויות אצלן. עורך הדין בודק איפה רשומות הזכויות ומה כל מרשם דורש.
