התחדשות עירונית לבעלי דירות
עורך דין פינוי בינוי
ייצוג בעלי הדירות מול היזם: בחירת יזם, משא ומתן על התמורה, בטוחות, דיור חלופי ושלבי הביצוע. הסכם פינוי בינוי מלווה אתכם שנים, ולכן מה שנכתב בו קובע.
שיחת ייעוץ ראשונית
השאירו פרטים ונחזור אליכם בתוך יום עסקים.
בקצרה
מה עושה עורך הדין של בעלי הדירות בפינוי בינוי?
עורך הדין של בעלי הדירות מייצג את הבעלים, לא את היזם. הוא מנהל משא ומתן על דירת התמורה ועל המפרט, על הבטוחות שהיזם נותן, כמו ערבות לדירה החדשה וערבות לתשלומי שכר הדירה, על מגורים חלופיים בזמן הבנייה ועל לוחות הזמנים, ומוודא שיש מנגנון למקרה שהפרויקט נתקע.
לפי חוק פינוי ובינוי, בעל דירה שמסרב לעסקה אחרי שבעלי שני שלישים מהדירות הסכימו לה, עלול להיתבע אם הסירוב שלו לא סביר. לכן גם סירוב צריך להיות מנומק.
- רוב מיוחסבעלי שני שלישים מהדירות
- סירוב בלתי סבירחשיפה לתביעת פיצוי מבעלי הדירות האחרים
- בעלי דירות בני 70 ומעלהחובות נוספות על היזם, כולל חלופות לדירת התמורה
- ייצוגעורך דין שמייצג את הבעלים בלבד
מה כולל הליווי
מה כולל הייצוג בפינוי בינוי
בחירת יזם
בדיקת ניסיון, איתנות וליווי בנקאי, והשוואה בין הצעות לפני חתימה על מסמך כלשהו.
הסכם התמורה
גודל ומיקום דירת התמורה, מפרט, חניה, מחסן והצמדות.
בטוחות
ערבויות לדירה החדשה ולשכר הדירה, ביטוחים, ומנגנונים למקרה שהיזם לא עומד בהתחייבויות.
דיור חלופי ופינוי
שכר דירה לתקופת הבנייה, הובלות, ולוח זמנים לפינוי ולמסירה.
בעלי דירות מבוגרים
מימוש החובות המיוחדות של היזם כלפי בעלי דירות בני 70 ומעלה.
מיסוי
בדיקת הפטורים ממס שבח וממס רכישה שחלים על עסקאות פינוי בינוי.
איך זה עובד
מההתארגנות ועד הדירה החדשה
- 1
התארגנות
בוחרים נציגות ועורך דין לבעלי הדירות, ומגדירים את הדרישות.
נציגותמסמך דרישות - 2
בחירת יזם
משווים הצעות, בודקים יזמים ומנהלים משא ומתן ראשוני.
הצעות יזמים - 3
הסכם
מנהלים משא ומתן על התמורה, הבטוחות ולוחות הזמנים, וחותמים.
הסכם פינוי בינויערבויות - 4
ליווי עד המסירה
מלווים את התכנון, הפינוי, הבנייה, המסירה ורישום הדירות החדשות.
רישום בית משותף
חשוב לדעת
מה חשוב לדעת על פינוי בינוי
- שני שלישיםכשבעלי שני שלישים לפחות מהדירות מסכימים, בעל דירה שמסרב בלי טעם סביר עלול להיתבע לפיצוי על ידי בעלי הדירות האחרים.
- מתי סירוב הוא סבירלמשל כשהעסקה לא כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים או בטוחות הולמות, או בנסיבות אישיות מיוחדות.
- בעלי דירות בני 70 ומעלהכשמתקיימים התנאים בחוק, היזם חייב להציע להם, בנוסף לדירת התמורה, חלופה נוספת, כמו דירה חלופית שתימסר עד הפינוי או שתי דירות ששוויין דומה.
- חתימה מוקדמתהסכם שנחתם מוקדם מול יזם אחד מגביל את האפשרות להשוות הצעות. כל מסמך, גם כזה שמוצג כהסכמה עקרונית, כדאי לבדוק לפני החתימה.
- פרויקט שנתקעהסכם טוב קובע מה קורה אם אין היתר במועד, אם הבנייה לא מתחילה או נעצרת, כולל אפשרות לבטל.
המקור: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, סעיף 2.
שאלות נפוצות
שאלות על פינוי בינוי
חייבים לחתום על פינוי בינוי אם רוב השכנים חתמו?
לא חייבים, אבל סירוב בלתי סביר אחרי שבעלי שני שלישים מהדירות הסכימו עלול לחשוף את המסרב לתביעת פיצוי מבעלי הדירות האחרים.
מה זו דירת תמורה?
הדירה החדשה שבעל הדירה מקבל בבניין החדש במקום הדירה הישנה. גודלה, מיקומה והמפרט שלה נקבעים בהסכם.
איפה גרים בזמן הבנייה?
היזם משלם שכר דירה לתקופת הבנייה, לפי הסכום והתנאים שנקבעו בהסכם, ובדרך כלל מבטיח את התשלומים בערבות.
אני בן 70 ומעלה. מה הזכויות שלי?
כשמתקיימים התנאים בחוק, היזם חייב להציע לכם, בנוסף לדירת התמורה, חלופה אחת לפחות, כמו דירה חלופית שתימסר עד הפינוי, סכום כסף לרכישת דירה, או שתי דירות ששוויין המצטבר דומה.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
לפני שחותמים על מסמך כלשהו מול יזם או מארגן, גם כשהוא מוצג כהסכמה עקרונית. בשלב הזה עוד אפשר להשוות הצעות ולקבוע את התנאים.
מה קורה אם היזם לא עומד בלוחות הזמנים?
זה תלוי בהסכם. הסכם טוב קובע מועדים להיתר ולתחילת הבנייה, פיצוי על איחור, ואפשרות לבטל את ההסכם אם היזם לא עומד בהם.
