בקצרה
- דירה יחידה: אין מס על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. מעל הסכום הזה המס עולה במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
- דירה נוספת, וכל רוכש שאינו יחיד תושב ישראל (תושב חוץ, חברה): 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על היתרה.
- קרקע ונכס מסחרי: 6% משווי הרכישה.
- המדרגות לדירה יחידה מוקפאות ונשארות בתוקף עד 15.1.2028.
- מועדים: הצהרה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהעסקה, ותשלום המס תוך 60 יום.
מס רכישה הוא בדרך כלל ההוצאה הגדולה ביותר בעסקה אחרי מחיר הנכס עצמו, וההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת יכול להגיע למאות אלפי שקלים. במדריך: המדרגות המעודכנות, דוגמאות חישוב, מי נחשב בעל דירה יחידה, ההקלות למשפרי דיור ולעולים, והמועדים שאסור לפספס.
מהו מס רכישה ומי משלם אותו
מס רכישה מוטל לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, על מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל: דירה, בית, קרקע, חנות או משרד. את המס משלם הרוכש, והוא מחושב לפי שווי הזכות שנרכשה.
- שווי העסקה הוא כל התמורה שמשולמת למוכר. ברכישה מקבלן המס מחושב על המחיר כולל מע״מ.
- יום הרכישה הוא יום החתימה על ההסכם, גם אם הבעלות תירשם או הדירה תימסר מאוחר יותר.
- רכישת חלק מדירה: מחשבים את המס על שווי הדירה כולה ומכפילים בחלק שנרכש.
מדרגות מס רכישה 2026 לדירה יחידה
המדרגות בתוקף מ-16.1.2024 ועד 15.1.2028. בתקופה הזו הסכומים לא מתעדכנים לפי המדד, ולכן הם זהים ב-2026 וב-2027.
| חלק השווי | שיעור המס | מס מצטבר בסוף המדרגה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| 1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| 2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% | 198,292 ₪ |
| 6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% | 1,328,571 ₪ |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | – |
כל שיעור חל רק על חלק השווי שבתוך המדרגה שלו, ולא על כל המחיר.
דירה נוספת, תושבי חוץ וחברות
מי שקונה דירת מגורים בנוסף לדירה שכבר בבעלותו משלם מס מהשקל הראשון. אותם שיעורים חלים על כל רוכש של דירת מגורים שאינו יחיד תושב ישראל, למשל תושב חוץ או חברה.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
לפי פרסומי רשות המסים, המדרגות האלה בתוקף מ-16.1.2024 ועד 10.2.2027. הרחבה על דירה שנייה ועל דירה להשקעה יש במאמר על מס רכישה על דירה נוספת.
דוגמאות חישוב
דוגמה 1: דירה יחידה ב-3,200,000 ₪
- עד 1,978,745 ₪: אין מס.
- מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 368,295 ₪ × 3.5% = 12,890 ₪.
- מ-2,347,040 ₪ עד 3,200,000 ₪: 852,960 ₪ × 5% = 42,648 ₪.
סך הכול: 55,538 ₪, כ-1.7% ממחיר הדירה.
דוגמה 2: אותה דירה, כדירה נוספת
3,200,000 ₪ × 8% = 256,000 ₪. כ-200,000 ₪ יותר מבדוגמה הקודמת, ולכן כדאי לבדוק את סיווג הדירה לפני החתימה.
דוגמה 3: עולה שקונה דירה יחידה ב-3,200,000 ₪
החלק שמעל 1,978,745 ₪ הוא 1,221,255 ₪, ועליו משלמים 0.5%: 6,106 ₪. התנאים להטבה מפורטים בהמשך.
לחישוב של עסקה מסוימת אפשר להיעזר בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.
מי נחשב בעל דירה יחידה
דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של יחיד תושב ישראל. גם מי שהופך לתושב ישראל או לתושב חוזר בתוך שנתיים מהרכישה עשוי להיחשב בעל דירה יחידה.
- התא המשפחתי נחשב רוכש אחד: הרוכש, בן או בת הזוג שגרים איתו, וילדיהם הקטינים שאינם נשואים. דירה שרשומה על שם אחד מהם נספרת לכולם.
- חלק קטן בדירה אחרת לא נספר: בעלות של עד שליש בדירה נוספת, או של עד חצי בדירה שהתקבלה בירושה, לא פוגעת בסיווג כדירה יחידה.
- דירה בחו״ל לא נספרת, כי החוק חל על מקרקעין בישראל בלבד.
בעקבות המלחמה הוארכה תקופת השנתיים: מי שרכש דירה בין 28.2.2024 ל-30.5.2026 צריך להפוך לתושב ישראל בתוך 27 חודשים מהרכישה, או עד 31.8.2026, לפי המאוחר מביניהם.
משפרי דיור: שתי דירות לתקופה מוגבלת
מי שיש לו דירה אחת וקונה דירה חלופית משלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שהוא מצהיר שימכור את הדירה הקודמת ומוכר אותה בתוך התקופה שקבע החוק:
- ככלל: בתוך 24 חודשים מיום הרכישה של הדירה החלופית. מי שרכש בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 צריך למכור בתוך 18 חודשים.
- דירה חדשה מקבלן או מיזם: בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה אמורה להימסר לפי החוזה. אם המסירה מתעכבת מסיבות שאינן תלויות ברוכש, 12 החודשים נספרים מהמסירה בפועל.
- הארכות בעקבות המלחמה: מי שרכש דירה חלופית בין 1.6.2025 ל-30.5.2026 צריך למכור בתוך 27 חודשים. גם למי שרכש בין 28.8.2024 ל-31.5.2025, ולמי שקיבל חזקה בדירה מקבלן בין 28.2.2025 ל-30.5.2026, נקבעו הארכות.
מי שלא מוכר בזמן משלם את ההפרש עד למס של דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. מי ששילם מראש לפי דירה נוספת ומכר בזמן זכאי להחזר.
הקלות לעולים, לנכים ולאוכלוסיות נוספות
עולים
עולה שעלה לישראל אחרי 15.8.2024 וקונה דירה יחידה שמחירה עד 20,183,565 ₪ משלם:
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 0.5% |
| 6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
ההטבה חלה על רכישה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת 7 שנים אחריה, וניתנת פעם אחת בלבד לדירה. תקופה של שירות חובה או שירות לאומי לא נספרת ב-7 השנים. מי שעלה לפני 15.8.2024 כפוף לכללים הקודמים, שלפיהם ההטבה חלה גם על דירה שאינה דירתו היחידה.
נכים ועיוורים
נכים ועיוורים שקונים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪ עשויים לשלם מס מופחת על החלק שמעל המדרגה הפטורה. הזכאות תלויה בתנאים שנקבעו בתקנות. הקלות נוספות קיימות גם למשפחות שכולות, לנפגעי פעולות איבה ולאוכלוסיות נוספות.
קרקע ונכס מסחרי
ברכישת קרקע (מקרקעין שאינם בנויים) או נכס מסחרי, שיעור המס הוא 6%. רוכש קרקע יכול לקבל החזר של שישית מהמס, כך שהמס בפועל יורד ל-5%, אם התוכנית שחלה על הקרקע מתירה לבנות לפחות דירת מגורים אחת, והוא קיבל היתר בנייה לדירה כזו בתוך 24 חודשים מהרכישה.
מועדים: דיווח ותשלום
| שלב | המועד |
|---|---|
| הצהרה למיסוי מקרקעין | 30 יום מיום העסקה. רוכש שמיוצג על ידי עורך דין מגיש את ההצהרה באמצעותו, באופן מקוון. |
| תשלום המס לפי השומה העצמית | 60 יום מיום העסקה |
| תשלום הפרש, אם שומת המנהל גבוהה יותר | 30 יום מהיום שבו נמסרה הודעת השומה |
על מס שלא שולם במועד מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. אישור מס הרכישה, שנדרש לרישום הזכויות בטאבו, ניתן רק אחרי תשלום מלא.
כדאי לדעת
זיכרון דברים שכולל את הפרטים המהותיים של העסקה הוא הסכם מחייב, ובדרך כלל המועדים נספרים כבר מיום החתימה עליו. את סיווג הדירה (יחידה, חלופית או נוספת) ואת הזכאות להקלות כדאי לבדוק לפני החתימה. בדיקה כזו היא חלק מהליווי המשפטי ברכישת דירה ומהטיפול במיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות
האם משלמים מס רכישה על דירה ראשונה ב-2026?
על דירה יחידה אין מס על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. על החלק שמעל הסכום הזה משלמים 3.5%, 5%, 8% או 10%, לפי המדרגה. לדוגמה, על דירה יחידה ב-2,400,000 ₪ המס הוא 15,538 ₪.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה?
על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. על דירה נוספת ב-2,000,000 ₪, למשל, המס הוא 160,000 ₪.
תוך כמה זמן צריך לדווח ולשלם מס רכישה?
ההצהרה למיסוי מקרקעין מוגשת תוך 30 יום מיום העסקה, והמס משולם לפי השומה העצמית תוך 60 יום. על איחור בתשלום מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.
קיבלתי חלק מדירה בירושה. האם הדירה שאני קונה תיחשב דירה נוספת?
לא, אם החלק שקיבלתם בירושה הוא חצי מהדירה או פחות. גם בעלות של עד שליש בדירה אחרת, שלא התקבלה בירושה, לא פוגעת בסיווג כדירה יחידה.
האם מס רכישה על דירה מקבלן מחושב לפי מחיר כולל מע״מ?
כן. ברכישה מקבלן המס מחושב לפי המחיר המלא כולל מע״מ, ויום הרכישה הוא יום החתימה על החוזה, גם אם הדירה תימסר רק בעוד כמה שנים.
מה קורה אם לא הספקתי למכור את הדירה הקודמת?
אם הדירה הקודמת לא נמכרה בתוך התקופה שקבע החוק, הרכישה תמוסה כדירה נוספת. משלמים את ההפרש בין המס ששולם לבין המס על דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
האם תושב חוץ משלם מס רכישה גבוה יותר?
כן. מי שאינו יחיד תושב ישראל משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% מעליו, כמו רוכש של דירה נוספת. מי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה עשוי להיחשב בעל דירה יחידה, ולעולים יש הטבה נפרדת.
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025: עדכון הסכומים והקפאתם
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026: הארכת מועדים
- כל-זכות: חישוב מס רכישה · הנחה במס רכישה לעולים
הנתונים נבדקו מול המקורות ב-28 באוקטובר 2026.
