בקצרה
- פטור ממס שבח: דירה יחידה שהייתה בבעלותכם 18 חודשים לפחות פטורה עד שווי של 5,008,000 ₪ (2024 עד 2027).
- דיווח: הצהרה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום העסקה, יחד עם הבקשה לפטור.
- החוזה: מעבירים חזקה וזכויות רק מול תשלום או בטוחה.
- משכנתא קיימת: נפרעת מתוך התמורה, לפי מכתב מהבנק.
- היטל השבחה: בודקים מול הוועדה המקומית אם אושרה תוכנית שהעלתה את שווי הנכס.
במכירת דירה, רוב הבעיות נוצרות לפני החתימה: מחיר שסוכם בלי לבדוק את המס, מסמכים שחסרים לקונה, או חוזה שמחייב למסור את הדירה לפני שהכסף הגיע. זו רשימת הבדיקות שכדאי לעבור לפני שמתחייבים.
מסמכים שכדאי להכין מראש
- מסמך זכויות: נסח טאבו, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. מה בודקים בנסח טאבו.
- חוזה הרכישה המקורי והמסמכים שמראים את מחיר הקנייה, לצורך חישוב מס השבח.
- פרטי המשכנתא: הבנק, מספר ההלוואה והיתרה המשוערת.
- היתרים ומידע תכנוני, בעיקר אם בוצעו בדירה שינויים או תוספות.
- אישורים שוטפים: ארנונה, מים וועד בית, כדי שלא יתגלו חובות בשלב הרישום.
מס שבח: לבדוק את הפטור לפני שמסכמים מחיר
מס שבח מוטל על המוכר, על הרווח הריאלי מהמכירה. מכירה של דירת מגורים יחידה פטורה ממנו כשמתקיימים התנאים:
| תנאי | מה זה אומר |
|---|---|
| דירה יחידה | במועד המכירה אין לכם, כתא משפחתי, יותר מדירה אחת. |
| 18 חודשים בבעלות | נספרים מהרכישה, או מהיום שהדירה הייתה מוכנה למגורים אם נקנתה מקבלן לפני שנבנתה. |
| תקרת שווי | 5,008,000 ₪ (2024 עד 2027). על החלק משווי הדירה שעולה על התקרה משלמים מס. |
תושב חוץ שמוכר דירה בישראל עשוי להיות זכאי לפטור אם אין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, ומצרף אישור מרשויות המס שם. ולדירה עם זכויות בנייה שלא נוצלו יש כללים משלה, ולכן בודקים אותה לפני המכירה.
מה חשוב בחוזה מנקודת המבט של המוכר
- לוח תשלומים מול מסירה: החזקה והזכויות עוברות לקונה רק כשהתמורה שולמה או מובטחת.
- קונה עם משכנתא: הבנק של הקונה מעביר את כספי ההלוואה בתנאים שלו. החוזה צריך לתאם בין התנאים האלה למועדי המסירה.
- מצב הדירה: הצהרה מדויקת על מצב הדירה ועל שינויים שבוצעו בה, כדי לצמצם טענות אחרי המכירה.
- פיצוי מוסכם וביטול: מה קורה אם הקונה מאחר בתשלום או לא משלים את העסקה.
- מי משלם מה: היטל השבחה, חובות לעירייה ולוועד הבית עד יום המסירה.
מוכרים דירה עם משכנתא
זה מצב שכיח. הבנק של המוכר מוציא מכתב כוונות עם היתרה לסילוק, וחלק מהתמורה מועבר אליו ישירות. אחרי הסילוק מוחקים את המשכנתא מהרישום, והקונה מקבל נכס בלי שעבוד. החוזה צריך לקבוע את הסדר הזה במפורש, כדי שהקונה ידע שכספו מגיע קודם להסרת השעבוד.
אישורים לרישום הזכויות על שם הקונה
- אישורי מיסים: מרשות המסים, על מס השבח של המוכר ומס הרכישה של הקונה.
- אישור עירייה: אישור שאין חובות לרשות המקומית בגין הנכס.
- היטל השבחה: אם חל, האישור מהוועדה המקומית ניתן אחרי תשלום או הסדר.
- רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת: כשהזכויות רשומות אצלן, העברת הזכויות נעשית אצלן.
מוכרים כדי לקנות?
אם המכירה היא חלק ממעבר לדירה אחרת, תכננו את שתי העסקאות יחד: מועד המכירה משפיע על מס הרכישה בדירה החדשה. הכללים למשפרי דיור. הליווי בשני הצדדים הוא חלק מהשירות למוכרי דירות.
שאלות נפוצות
האם משלמים מס שבח על מכירת דירה יחידה?
לא, אם הדירה הייתה בבעלותכם 18 חודשים לפחות, אין לכם דירה נוספת, ושוויה עד 5,008,000 ₪. על החלק משווי הדירה שעולה על התקרה משלמים מס.
מאיזה יום סופרים את 18 החודשים?
מיום הרכישה. בדירה שנקנתה מקבלן לפני שהייתה מוכנה למגורים, מהיום שבו נעשתה מוכנה למגורים, למשל מקבלת טופס 4.
אפשר למכור דירה עם משכנתא?
כן. חלק מהתמורה מועבר ישירות לבנק לסילוק המשכנתא, לפי מכתב כוונות, ואחר כך השעבוד נמחק.
מי מגיש את הדיווח למיסוי מקרקעין?
כשהמוכר מיוצג על ידי עורך דין, עורך הדין מגיש את ההצהרה ואת הבקשה לפטור באופן מקוון. ההצהרה מוגשת תוך 30 יום מיום העסקה.
מה זה אישור עירייה?
אישור מהרשות המקומית שאין חובות בגין הנכס. בלשכת רישום המקרקעין לא רושמים את העברת הזכויות בלעדיו.
מה קורה אם הקונה לא משלם בזמן?
זה תלוי בחוזה. חוזה טוב קובע פיצוי מוסכם ואפשרות לבטל את העסקה, ומונע מסירה של הדירה לפני שהתמורה שולמה.
מקורות
- כל-זכות: פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
- כל-זכות: בקשה לפטור ממס שבח
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), סעיפים 49א ו-49ב
הנתונים נבדקו מול המקורות ב-28 באוקטובר 2026.
