ליווי משפטי ברכישת דירה
עורך דין לקניית דירה
בדיקת הזכויות בנכס, משא ומתן על החוזה, הגנה על הכסף שאתם משלמים, דיווח לרשות המסים ורישום הדירה על שמכם. עו״ד אריאל פרידמן מלווה את העסקה מהבדיקה הראשונה ועד הרישום בטאבו.
שיחת ייעוץ ראשונית
השאירו פרטים ונחזור אליכם בתוך יום עסקים.
בקצרה
מה עושה עורך דין בקניית דירה?
עורך הדין של הקונה בודק שהמוכר הוא בעל הזכויות, ושאין על הנכס משכנתא, עיקול או זכות של אחרים שלא טופלו. הוא מנסח את החוזה כך שכל תשלום מועבר רק כשהכסף מוגן, רושם הערת אזהרה לטובת הקונה, מדווח לרשות המסים ומשלם את מס הרכישה במועד, ובסוף רושם את הדירה על שם הקונה.
את הבדיקה עושים לפני החתימה על זיכרון דברים, כי זיכרון דברים שכולל את הפרטים המהותיים של העסקה עשוי לחייב אתכם.
- בדיקה ראשונהנסח טאבו או אישור זכויות, ומצב רישומי של הנכס
- הגנה על הכסףהערת אזהרה ותשלומים שמותנים בהסרת שעבודים
- דיווח לרשות המסיםהצהרה תוך 30 יום מהחתימה, תשלום מס רכישה תוך 60 יום
- סיום העסקהרישום הבעלות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת
מה כולל הליווי
מה כולל הליווי ברכישת דירה
ליווי אחד, מהבדיקה ועד הרישום, כך שאף שלב לא נופל בין הכיסאות.
בדיקת זכויות ורישום
נסח טאבו, אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת, ובדיקת שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה וזכויות של צד שלישי.
בדיקה תכנונית
עיון במידע התכנוני ובהיתרים, וזיהוי חריגות בנייה או שימושים שלא אושרו. כשצריך, מפנים לשמאי או למהנדס.
חוזה ומשא ומתן
לוח תשלומים, מועד מסירה, מצב הנכס במסירה, פיצוי מוסכם, והתחייבות המוכר לסלק משכנתאות וחובות.
הגנה על התשלומים
רישום הערת אזהרה, תשלום ישיר לבנק של המוכר לסילוק המשכנתא, ונאמנות לכספים שמועברים לפני המסירה.
משכנתא ותיאום עם הבנק
המסמכים שהבנק דורש, התחייבות לרישום משכנתא, ותיאום מועדי התשלום עם העמדת ההלוואה.
מיסוי ורישום
הצהרה ותשלום מס רכישה, איסוף האישורים מרשות המסים ומהעירייה, ורישום הדירה על שמכם.
איך זה עובד
ארבעה שלבים, מהבדיקה ועד הטאבו
- 1
שיחה ובדיקה מקדימה
עוברים על פרטי הנכס, המחיר, המימון ולוח הזמנים, ומזמינים את מסמכי הרישום.
נסח טאבו / אישור זכויותפרטי המוכר - 2
בדיקות לפני חתימה
בודקים זכויות, שעבודים ומצב תכנוני, ומעריכים את מס הרכישה.
מידע תכנוניאומדן מס רכישה - 3
חוזה וחתימה
מנהלים משא ומתן מול עורך הדין של המוכר, וחותמים רק על חוזה שמגן על התשלומים שלכם.
חוזה מכרהערת אזהרה - 4
דיווח, תשלומים ורישום
מדווחים לרשות המסים, מתאמים את התשלומים ואת המסירה, ורושמים את הדירה על שמכם.
דיווח תוך 30 יוםרישום בטאבו
חשוב לדעת
חמש נקודות לבדוק לפני שחותמים
רוב הבעיות בעסקאות יד שנייה מתגלות בשלב שבו כבר קשה לתקן אותן. אלה הנקודות שבודקים מראש.
- זיכרון דברים עשוי לחייבזיכרון דברים שכולל את הנכס, המחיר ומועדי התשלום עשוי להיחשב הסכם מחייב. את הבדיקות עושים לפניו, לא אחריו.
- מי רשום כבעל הזכויותהזכויות יכולות להיות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. כל מרשם דורש בדיקה ומסמכים אחרים.
- הערת אזהרההערה שנרשמת לטובת הקונה ומונעת עסקה סותרת בנכס בלי הסכמתו. רושמים אותה סמוך לחתימה ולפני תשלום משמעותי.
- מס רכישההסיווג כדירה יחידה, חלופית או נוספת משנה את המס בעשרות ולעיתים במאות אלפי שקלים. המדרגות ודוגמאות החישוב ל-2026.
- חריגות בנייהתוספת בנייה בלי היתר עלולה לחשוף את הבעלים החדשים לצווי הריסה או לקנסות, ולהקשות על קבלת משכנתא. בודקים לפני החתימה ומסדירים בחוזה.
שאלות נפוצות
שאלות על קניית דירה
מתי לפנות לעורך דין בקניית דירה?
לפני החתימה על זיכרון דברים ולפני העברת כסף כלשהו. בשלב הזה עוד אפשר לבדוק את הנכס, לשנות תנאים או לסגת.
האם עורך הדין של המוכר יכול לייצג גם אותי?
עורך הדין של המוכר מייצג את האינטרסים של המוכר. לקונה יש אינטרסים אחרים, למשל בלוח התשלומים, בבטוחות ובמועד המסירה, ולכן מקובל שלכל צד יהיה עורך דין משלו.
מה זו הערת אזהרה ולמה היא חשובה?
הערת אזהרה נרשמת לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ומודיעה לכל מי שבודק את הנכס שהמוכר התחייב למכור אותו לכם. היא מונעת עסקה סותרת בנכס בלי הסכמתכם, ולכן רושמים אותה לפני העברת סכום משמעותי.
מה צריך כדי לרשום את הדירה על שמי?
אישור מרשות המסים על תשלום מס השבח ומס הרכישה, אישור מהעירייה שאין חובות לרשות המקומית, ובמקרים מסוימים אישור על תשלום היטל השבחה. כשהזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ההעברה נעשית אצלן.
האם עורך הדין בודק גם את מצב הדירה עצמה?
עורך הדין בודק את המסמכים: רישום, היתרים ומידע תכנוני. את המצב הפיזי של הדירה, כמו רטיבות או סדקים, בודק מהנדס או בודק מוסמך. כדאי לעשות את שתי הבדיקות לפני החתימה.
מה קורה אם יש משכנתא על הדירה של המוכר?
זה מצב שכיח. החוזה קובע שחלק מהתשלום יועבר ישירות לבנק של המוכר לסילוק המשכנתא, לפי מכתב מהבנק, כך שהכסף משמש קודם להסרת השעבוד והיתרה מגיעה למוכר.
