לפני ההצטרפות ולאורך הפרויקט
ליווי קבוצות רכישה
בדיקת ההסכמים לפני שמצטרפים, הבנת התקציב והאחריות שלכם כחברים בקבוצה, וליווי עד מסירת הדירה. בקבוצת רכישה אתם היזם, עם הסיכונים של יזם.
שיחת ייעוץ ראשונית
השאירו פרטים ונחזור אליכם בתוך יום עסקים.
בקצרה
מה ההבדל בין קבוצת רכישה לקנייה מקבלן?
בקנייה מקבלן, הקבלן מתחייב למסור דירה במחיר ובמועד שנקבעו, ותשלומים מעל 7% ממחיר הדירה מובטחים לפי חוק המכר. בקבוצת רכישה החברים עצמם רוכשים את הקרקע ומזמינים את הבנייה, והמחיר הסופי ומועד המסירה תלויים בהתקדמות הפרויקט.
לכן בודקים לפני ההצטרפות את הסכם השיתוף בין החברים, את הסכם הניהול עם המארגן, את התקציב ואת המנגנונים למקרה של חריגה או עיכוב.
- מי היזםחברי הקבוצה, באמצעות מארגן ומנהל פרויקט
- מחיר סופיתלוי בעלויות הבנייה בפועל
- מסמכים לבדוקהסכם שיתוף, הסכם ניהול, תקציב ולוח זמנים
- מס רכישהכללים מיוחדים לדירה יחידה בקבוצת רכישה
מה כולל הליווי
מה כולל הליווי בקבוצת רכישה
בדיקת הקרקע
זכויות, מצב תכנוני והיתרים, והאם הקרקע כבר נרכשה או רק מובטחת.
הסכמי הקבוצה
הסכם השיתוף בין החברים, הסכם הניהול עם המארגן, וסמכויות קבלת ההחלטות.
תקציב והון עצמי
מה כלול במחיר, מה יכול להשתנות, ואיך מכסים חריגות.
מימון וליווי בנקאי
הסכם הליווי הבנקאי, ערבויות ומשכנתאות לחברים.
יציאה מהקבוצה
מה קורה כשחבר רוצה או נאלץ לצאת, ומה דין הכסף ששילם.
מיסוי
מס רכישה בקבוצת רכישה, כולל הכללים המיוחדים לדירה יחידה.
איך זה עובד
מהמסמכים ועד המסירה
- 1
קבלת המסמכים
מקבלים מהמארגן את ההסכמים, את התקציב ואת מסמכי הקרקע.
הסכם שיתוףהסכם ניהול - 2
בדיקה
בודקים זכויות, תכנון, תקציב ומנגנוני הגנה.
נסח טאבותקציב - 3
הערות ומשא ומתן
מעבירים הערות ומבקשים תיקונים לפני ההצטרפות.
רשימת הערות - 4
ליווי שוטף
מלווים בהחלטות מהותיות, בבנייה ובמסירה.
פרוטוקוליםמסירה
חשוב לדעת
מה שואלים לפני שמצטרפים
- הקרקע כבר נרכשה?יש הבדל גדול בין קבוצה שכבר רכשה את הקרקע לבין קבוצה שעוד מגייסת חברים כדי לרכוש אותה.
- מה מצב ההיתר?כל עוד אין היתר בנייה, לוחות הזמנים והעלויות הם הערכה.
- מי מחליט ואיך?איך מתקבלות החלטות בקבוצה, מה דורש רוב מיוחס, ומה הסמכויות של המארגן.
- מה קורה בחריגה מהתקציב?מי משלם חריגות, עד כמה, ומה קורה לחבר שלא יכול לעמוד בתוספת.
- דירה יחידה במס רכישהמי שרכש דירה בקבוצת רכישה עשוי להיחשב בעל דירה יחידה כשהוא קונה דירה נוספת: אחרי 6.5 שנים בלי מסירה, או אחרי 4 שנים כשהבנייה לא החלה או מתעכבת מהותית, כשמתקיימים התנאים בחוק.
שאלות נפוצות
שאלות על קבוצות רכישה
קבוצת רכישה זולה יותר מקנייה מקבלן?
לעיתים, כי החברים לא משלמים את רווח היזם. אבל הסיכון לחריגות ולעיכובים מוטל עליהם, ולכן ההשוואה צריכה לכלול גם את הסיכון.
חוק המכר מגן גם על חברי קבוצת רכישה?
ההגנות של חוק המכר נועדו לרוכשים מקבלן. בקבוצת רכישה מבנה ההתקשרות שונה, ולכן ההגנה תלויה בהסכמים ובבטוחות שהקבוצה מקבלת, למשל מהבנק המלווה.
אפשר לצאת מקבוצת רכישה אחרי שהצטרפתי?
זה תלוי בהסכם השיתוף. לרוב היציאה כרוכה במציאת מחליף או בהפסד כספי, ולכן בודקים את מנגנון היציאה לפני ההצטרפות.
מה התפקיד של המארגן?
המארגן מקים את הקבוצה ומנהל את הפרויקט בשם החברים, לפי הסכם הניהול. חשוב לבדוק את הסמכויות שלו ואת האחריות שלו.
איך מחושב מס רכישה בקבוצת רכישה?
לפי השווי של הזכות שנרכשה, ולעיתים גם על שירותי הבנייה. כדאי לבדוק את החבות מראש, כולל הזכאות לדירה יחידה.
מתי לפנות לעורך דין?
לפני ההצטרפות ולפני תשלום כלשהו. אחרי החתימה על הסכם השיתוף והסכם הניהול, קשה מאוד לשנות אותם.
