מס רכישה 2026: המדריך המלא — מדרגות, פטורים ודוגמאות חישוב
קריאה: 8 דק' · עודכן: ינואר 2026 · מאת עו"ד אריאל פרידמן
בקצרה — התשובה
מס רכישה על דירה יחידה בישראל: 0% עד תקרת המדרגה הראשונה (כ-2 מיליון ₪ נכון ל-2026), ו-3.5%-10% מעליה. על דירה נוספת או רכישת תושב חוץ: 8%-10% מהשקל הראשון. הדיווח לרשות המסים — תוך 30 יום מהחתימה.
מס רכישה הוא המס הראשון שכל רוכש נדל"ן בישראל פוגש — ולעיתים קרובות גם ההפתעה הראשונה בתקציב העסקה. במדריך הזה נעבור על מדרגות המס המעודכנות, נבין מי זכאי לפטור או הקלה, ונראה דוגמאות חישוב אמיתיות.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו?
מס רכישה מוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל — דירה, קרקע, חנות או משרד. שיעור המס תלוי בסוג הנכס, במספר הדירות שבבעלותכם ובמעמדכם (תושב ישראל, עולה חדש או תושב חוץ). הדיווח לרשות המסים חייב להיעשות בתוך 30 יום ממועד החתימה.
מדרגות המס המעודכנות ל-2026
שווי הרכישה
דירה יחידה
דירה נוספת
עד ~2 מיליון ₪
0%
8%
2–2.5 מיליון ₪
3.5%
8%
מעל 2.5 מיליון ₪
5%–10%
8%–10%
* המדרגות המדויקות מתעדכנות מדי שנה. הטבלה להמחשה — בעמוד החי יוצג המחשבון המעודכן.
פטורים והקלות שכדאי להכיר
עולים חדשים, נכים, ומשפרי דיור שמוכרים את דירתם הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק — כולם עשויים להיות זכאים להקלה משמעותית. התכנון הנכון נעשה לפני החתימה, לא אחריה: סדר הפעולות בעסקה יכול לשנות את חבות המס בעשרות אלפי שקלים.
💡 טיפ של עו"ד
לפני שאתם חותמים על זיכרון דברים — בדקו את השלכות המס. זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר, וגם הוא "מדליק" את מרוץ 30 הימים לדיווח.
שאלות ותשובות
האם משלמים מס רכישה על דירה ראשונה?
עד תקרת המדרגה הראשונה — לא. מעליה, המס מדורג לפי שווי העסקה.
תוך כמה זמן חייבים לדווח לרשות המסים?
30 יום ממועד החתימה על ההסכם (כולל זיכרון דברים).
האם תושב חוץ משלם יותר מס רכישה?
ככלל כן — תושב חוץ ממוסה כרוכש "דירה נוספת", אך קיימות הקלות במקרים מסוימים.
מקורות שצוטטו במאמר
· חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
· אתר רשות המסים — מדרגות מס רכישה מעודכנות
· רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
מילון מונחים
מס רכישה — מס חד-פעמי המוטל על רוכש זכות במקרקעין · מדרגות מס — טווחי שווי שלכל אחד שיעור מס שונה · דירה יחידה — דירת המגורים היחידה של הרוכש בישראל · זיכרון דברים — מסמך התחייבות מוקדם ומחייב משפטית
על הכותב
עו"ד אריאל פרידמן — עורך דין מקרקעין ונוטריון
מלווה משקיעים, משפחות ותושבי חוץ בעסקאות נדל"ן בישראל ובחו"ל. 15+ שנות ניסיון, מהעסקאות הגדולות במשק ועד העסקה שלך.
המדריך למשקיע הנבון — ישר למייל
ניתוח שוק, עדכוני פסיקה והזדמנויות — פעם בחודש, בלי ספאם