​תמ"א 38 | הבטים משפטיים ומסחריים​

מהי תמ"א 38?

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אשר נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה.

התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לביצוע החיזוק.

מהות התכנית

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975. מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה.

באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה, יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תכנית המתאר. עם זאת, עד היום, כמות המבנים שחוזקו עדיין נמוכה וזאת, בין היתר, עקב קשיים ביישומה של התכנית בעיקר במישורים הבאים:

עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית. התמריץ הכלכלי שמעניקה תכנית המתאר לא תמיד מספיק כדי לממן את החיזוק. הליכי הרישוי בהתאם לדרישות התוכנית, על אף שהיו אמורים להיות מיידיים, עודם ארוכים יחסית.

קיים קושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. זאת כיוון שנדרשת בחינה של הוועדה המקומית כדי לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים וכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות התקן. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. הפתרון שנמצא לבעיה זו ואשר מיושם כיום בחלק מהמקרים, קובע יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.

איזה בניינים זכאים?

בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

התכנית אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התכנית אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

אפשרויות הבניה

לגבי המבנים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התכנית, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.

חיזוק המבנה ותוספת יחידות דיור חדשות, בקומה מפולשת, על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.

חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות.

חיזוק המבנה והוספת מרפסת.

הריסת המבנה ובניית בניין חדש תחתיו (תמ"א 28 תיקון 2).

התקשרות לפי תמ"א 38

הוראות ההסכם בין בעלי הדירות ליזם נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני.

באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם. תמ"א 38 מציעה, כאמור, פתרון למימון החיזוק. אם נבנות דירות חדשות מכוח תמ"א 38, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. בפועל, מרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות יחוזקו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני.

יזם זה ייקח על עצמו את הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה, ויהא אחראי על הבנייה בפועל ועל מימונה. לצד זאת, היזם יישא בכל התשלומים ובכל העלויות, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה עבור הדיירים, בכלל זה הוא יישא במיסוי כגון מס שבח, היטל השבחה וכדומה, שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים וכן שכר טרחת עבור חברת פיקוח הבנייה מטעם הדיירים. בתמורה לכך, הוא יקבל מבעלי הדירות את זכויות הבנייה לבניית הדירות החדשות. היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה (אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות).

הוראות בהסכם

התקשרות בין בעלי דירות ליזם נעשית על פי רוב במסגרת חוזה מורכב ביותר הדומה במהותו לעסקת קומבינציה. נוסח החוזה טומן בחובו מכשולים רבים אשר מצריכים בחינת דקדקנית של עורך דין המומחה בדיני חוזים, בדיני מקרקעין והבקיא בעסקאות התמ"א בפרט. לכן, חשוב ביותר להיוועץ עם עור דין שייצג את הרוכש אשר יאזן את סעיפי ההסכם וידאג כי זכויותיו של הצד המיוצג כל ידו תשמרנה. להלן נפרט כמה נושאים העולים במשא ומתן בין בעלי דירות ליזם:

זכויות הבניה - האינטרס של בעלי הדירות הוא להגדיר באופן מצומצם ומדויק את זכויות הבנייה החדשות מכוח תמ”א 38 ובמיוחד את מספר היחידות שניתן יהיה להוסיף למבנה. מסיבה זו, בין היתר, סעיף ההגדרות משמעותי במיוחד מבחינתם.

היזם, מנגד, מעוניין לעתים לערפל סעיפים מסוימים הקשורים בזכויות הבנייה שתינתנה לו, באופן שיוכל לקבל את הזכויות התקפות לפי התוכנית ולהוסיף עליהן זכויות שיקבל תוך כדי הענקת ההיתר (למשל, תוספות שתוענקנה מכוח תמ”א 38 על ידי המחוקק לאחר חתימת ההסכם). לכן מומלץ ליזם להתעקש על הצמדת הגג החדש וזכויות הבנייה העתידיות לדירות החדשות שתהיינה ברשותו.

המועדים - מנקודת המבט של בעלי הדירות: חשוב להגדיר לכל שלב בהסכם, ובפרט לשלבי התכנון, את לוח הזמנים והמועדים הקשורים בו. מבלי שיחייבו את היזם ללוח זמנים כלשהו, עלולים בעלי הדירות למצוא את עצמם קשורים עם היזם, בעל כורחם, לזמן בלתי מוגדר, ובמקרים מסוימים עלול הדבר להעניק "תמריץ שלילי" ליזם.

מנקודת המבט של היזם: חשוב שלא להתחייב למועדים בעלי טווח זמן קצר מדי, בדיוק מהסיבה שפורטה לעיל – משך הזמן לפתרון בעיות שונות עלול לקחת זמן ארוך שאינו תמיד תלוי ביזם ואף אינו ניתן לצפייה. אם לא ייזהר, עלול היזם להגיע למצב בעייתי שבו כספים רבים שהשקיע ירדו לטמיון רק בשל בעיה ביורוקרטית שגרמה לאיחור בלוח זמנים לא ריאלי, ובכך להפרת הסכם שתגרום לביטולו.

הבטוחות – מנקודת מבטם של בעלי הדירות: חשוב לוודא כי הדיירים מקבלים בטוחות מתאימות אשר יבטיחו את ביצוע התחייבויותיו של היזם במהלך כל ביצוע הפרויקט עד לרישום הבית המשותף במצבו החדש שייווצר לאחר סיום הפרויקט.

מנקודת מבטו של היזם: יש לוודא כי הבטוחות להן התחייב בהסכם עם הדיירים אינן משיטות עליו עלויות מוגזמות אשר יפגעו ביכולתו להרוויח מהפרויקט וכאלה אשר לא יאושרו ע"י הבנק שילווה את מימון הפרויקט עבורו.

כמובן שקיימים נושאים נוספים רבים הדורשים התייחסות וטיפול בהתקשרות בין בעלי דירות ליזם, הן מנקודת מבטם ל בעלי הדירות והן מנקודת מבטו של היזם.

תמ"א 38 תיקון 2

בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 המכונה תמ"א 38/2. התיקון מאפשר הריסת מבנה והקמת בניין חדש במקומו.

בבניינים שונים, בניית בניין חדש מן היסוד עדיפה על שילוב וחיבור הבניין הישן עם הרחבות הדירות ותוספות הבניה מלמעלה. היתרון הגדול מבחינת הדיירים הוא בכך שהם זוכים לדירה חדשה לחלוטין לרבות חנייה, לובי מודרני וכיו"ב.

מבחינת היזם כדי להצדיק כניסה לפרויקט כזה עליו לקבל זכויות בניה נוספות מהרשות להוספת מספר קומות שיצדיק פרויקט כזה שהנו יקר משמעותית מפרויקט חיזוק מבנה במתכונתו על פי התכנית.

יתרונות לתמ"א 38/2:

תמריץ נוסף ליזמים.

הליך קצר ופשוט יותר מפרויקט פינוי בינוי רגיל.

פתרון לדיור באזור המרכז.

שדרוג באיכות החיים של הדיירים והעלאת ערך הדירה.

תהליך, אשר חוסך את אי הנעימות של שהייה באתר בנייה מחד, ואינו כרוך בעלויות לדיירים מאידך.

מרגע שיפנה את הדירה ועד לקבלת דירתו החדש, הדייר מקבל דמי שכירות הנהוגים בשוק, לרבות את עלויות הלוגיסטיות של ההובלה.

תמ"א תיקון 3

התיקון לתכנית נכנס לתוקפו במאי 2012. תיקון 3 עוסק בכמה נושאים שלא היו קיימים בתכנית כגון ניוד זכויות במסגרת תמ"א 38, הנחיות בנוגע להיבטים הנדסיים הקשורים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ועוד נושאים רבים כאשר הנושא העיקרי ביותר הינו מתן תמריץ כלכלי נוסף ע"י מתן אישור להוספת קומה נוספת וע"י כך לאשר תוספת 2.5 קומות במסגרת התכנית וזאת בהתאם לשיקול דעתה של הרשות המקומית, קרי, אין מדובר בהנחיה גורפת לכל בניין.