איך לבנות לוח תשלומים בקניית דירה?

עומדים לפני קניית דירה? אתם לא רוצים להעביר את כל הכסף בתשלום אחד!

קביעת לוח תשלומים נכון לעסקה היא אחד התנאים להימנעות ממצבים של חוסר כסף בעסקה שעלול להביא להפרות ההסכם ולתסבוכות רבות...

מהו לוח תשלומים ?

לקוחות רבים פונים אלינו בשאלה מהו לוח תשלומים מקובל בעסקה לרכישת דירה? ראשית נציין כי אין התייחסות, לא בחוק ולא בפסיקה, לעניין זה כלומר אין שום מחויבות על פי דין לקבוע לוח תשלומים מסוים במקרה כזה או אחר, ובאופן כללי מדובר על הסכמה מסחרית טהורה בין הצדדים, כלומר הצדדים לעסקה רשאים לקבוע בינם לבין עצמם מהו לוח התשלומים שיחול בעסקה.

יחד עם זאת, ישנם כללים נהוגים לעניין זה והרבה פעמים קיימים גם אילוצים שנגזרים מנסיבות העסקה, שאליהם חייבים להתייחס ולתת מענה, אחרת העסקה כולה עשויה להסתבך:

1. אילוצים תזרימיים

באופן כללי המוכר לרוב יעדיף (באופן טבעי...) לקבל סכום גדול ככל הניתן מתוך התמורה כמה שיותר מהר בתחילת התהליך, ואילו הקונה יעדיף (באופן טבעי...) לשלם סכום גדול ככל שניתן מתוך התמורה כמה שיותר סמוך למועד המסירה של הדירה. להנחת עבודה זו יש גם הגיון כלכלי (זמן = כסף), שהרי כל זמן שבו הכסף נשאר בחזקת הקונה / המוכר הוא יכול לעשות בו שימוש בכדי לייצר כסף נוסף...

2. משכנתאות של שני הצדדים

במצב דברים בו יש למוכר משכנתא על הנכס, נהוג שכל התשלומים שמגיעים מהקונה מיועדים ראשית לכיסוי המשכנתא עד לסילוקה המלא. גם בתנאי המשכנתא שנוטל הרוכש וההון העצמי שהוא מביא לעסקה יש כמובן להתחשב כשמגדירים את לוח התשלומים.

3. עסקאות שממנות עסקאות נוספות (רכישה / מכירה Back to Back)

במקרים רבים העסקה של הקונה ו/או של המוכר כרוכה בעסקת קנייה או מכירה נוספת שהם מבצעים ואז יש צורך לסנכרן את לוח התשלומים של העסקה עם ההתחייבויות הנוספות שיש למי מהצדדים בעסקאות הכרוכות.

4. פיצוי מוסכם

נהוג כי בכל עסקת מכר מגדירים הצדדים פיצוי מוסכם למקרה שבו אחד הצדדים יפר בהפרה יסודית את ההסכם שאז הצד הנפגע יהיה זכאי לפיצוי שסכומו מוגדר מראש. הסכום שמקובל לקבוע הוא 10% מתמורת העסקה. הפרקטיקה היא שכנגד התשלום הראשון שמשלם הקונה למוכר, נרשמת לטובת הקונה הערת אזהרה על זכויות המוכר בדירה. הערה זו היא בבחינת נקודת אל חזור קניינית, כלומר כל עוד ההערה קיימת, המוכר לא יכול למכור את הדירה לרוכש אחר מבלי לקבל את הסכמתו המופרשת של בעל ההערה. היות שכך, נהוג לקבוע את התשלום הראשון בסך שלא יפחת מ-10% כיוון שאם בשלב שלאחר ביצוע התשלום הראשון ורישום הערת אזהרה לטובתו הקונה יפר את ההסכם בהפרה יסודית, אז יהיה בידיים של המוכר סכום השווה לפחות לגובה הפיצוי המוסכם להיפרע ממנו.

לסיכום, קביעת לוח תשלומים נכון לעסקה היא אחד התנאים העיקריים להבטחת עסקה טובה ולהימנעות ממצבים של חוסר כסף בעסקה שעלול להביא להפרות ההסכם ולתסבוכות רבות...

אם אתם לפני עסקת קניית דירה, אל תתפשרו בזהות עורך הדין שילווה אתכם, המשמעות של לווי מצוין אל מול לווי רשלני יכולות להסתכם בהפסד כספים עצום מלווה בהרבה מאוד עוגמת נפש...

לקבלת לווי ממומחים לעסקה שלכם – צרו איתנו קשר עוד היום!